Imposto de renda sobre aluguel: o que muda com a reforma tributária no seu bolso

Reforma tributária e aluguel: por que todo proprietário precisa estar atento

Se você tem um imóvel alugado em Campinas ou região, provavelmente já ouviu falar que a reforma tributária já mudou a forma como você declara e paga imposto sobre os valores recebidos de locação. E essa preocupação é totalmente legítima: as regras que regem a tributação do aluguel passam por uma das maiores revisões das últimas décadas, e entender o que muda, o que permanece e como se planejar faz toda a diferença no resultado final do seu investimento.

Neste artigo, a T&Co Imóveis reúne as principais informações sobre o tema para ajudar proprietários e investidores de Campinas, Hortolândia, Sumaré, Valinhos, Vinhedo e toda a região metropolitana a tomarem decisões mais seguras.

Como funciona hoje a tributação do aluguel

Antes de falar nas mudanças, é importante ter clareza sobre o modelo atual. Hoje, os rendimentos de aluguel recebidos por pessoas físicas são tributados pelo Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) com base em uma tabela progressiva. Quanto mais você recebe, maior a alíquota aplicada sobre o valor do aluguel.

As faixas vigentes funcionam assim:

• Até R$ 2.824,00 por mês: isento de IR

• De R$ 2.824,01 até R$ 3.751,05: alíquota de 7,5%

• De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68: alíquota de 15%

• De R$ 4.664,69 até R$ 6.101,06: alíquota de 22,5%

• Acima de R$ 6.101,06: alíquota de 27,5%

O recolhimento é feito mensalmente pelo carnê-leão, e o proprietário deve declarar esses valores na Declaração de Ajuste Anual do IR. Quem não faz isso regularmente pode cair na malha fina da Receita Federal.

O que a reforma tributária propõe para os aluguéis

A reforma tributária no Brasil tem dois pilares principais: a reforma do consumo (já aprovada, com a criação do IBS, CBS e Imposto Seletivo) e a reforma da renda, sancionada em novembro de 2025 e em vigor desde janeiro de 2026, que trata diretamente do Imposto de Renda Pessoa Física e Pessoa Jurídica.

No que se refere ao aluguel, as principais propostas em debate incluem:

1. Ampliação da faixa de isenção do IRPF

Uma das mudanças mais comentadas é a isenção de IR para quem recebe até R$ 5.000 por mês, em vigor desde janeiro de 2026. Proprietários com aluguéis mensais dentro desse teto não precisam mais recolher imposto sobre esses rendimentos, e quem recebe entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350 tem redução gradual do imposto — acima desse valor, a tabela tradicional continua valendo sem alteração. Para quem tem um ou dois imóveis de médio padrão alugados em Campinas, isso já representa uma economia real.

2. Nova tributação para rendimentos acima de R$ 5.000

Para quem recebe mais do que o limite de isenção, a tabela progressiva tradicional do IR continua valendo sem mudanças nas alíquotas. A novidade fica por conta do Imposto de Renda das Pessoas Físicas Mínimo (IRPFM), criado para compensar a isenção: ele atinge quem tem renda anual acima de R$ 600 mil (cerca de R$ 50 mil por mês), com alíquota progressiva de até 10% para quem recebe acima de R$ 1,2 milhão por ano — incluindo dividendos recebidos de holdings patrimoniais. Além disso, sob o novo regime o desconto simplificado de 20% que muitos proprietários usavam na declaração anual pode deixar de se aplicar aos aluguéis, o que na prática pode aumentar o imposto devido mesmo para quem não é atingido pelo IRPFM.

3. Mudanças para pessoas jurídicas que recebem aluguel

A cobrança de IBS e CBS sobre aluguéis também vale para pessoa física, não só para empresas: quem tem mais de 3 imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240 mil passa a ser contribuinte desses tributos, assim como quem recebe mais de R$ 288 mil por ano em aluguéis, independentemente da quantidade de imóveis. Em 2026 essas alíquotas ainda são simbólicas (0,1% de IBS e 0,9% de CBS), como parte da fase de testes do sistema, mas devem subir gradualmente até 2033. Empresas que exploram imóveis para locação, como holdings patrimoniais, também são afetadas: as novas regras sobre tributação de dividendos podem tornar a constituição de pessoa jurídica para gestão de imóveis menos vantajosa do que é hoje em certos cenários.

Quem pode ser beneficiado pela reforma

Com as regras já em vigor, os principais beneficiados são:

• Proprietários com um ou dois imóveis de médio padrão alugados, cujos rendimentos mensais não ultrapassem o novo limite de isenção

• Aposentados e pensionistas que usam o aluguel como complemento de renda e ficam dentro da faixa isenta

• Pequenos investidores que iniciaram recentemente no mercado imobiliário e ainda têm aluguéis mais modestos

Quem pode pagar mais imposto

Por outro lado, algumas situações podem resultar em maior carga tributária:

• Proprietários com múltiplos imóveis alugados, cujos rendimentos somados ultrapassam os novos limites vigentes

• Investidores que usam pessoas jurídicas para otimizar a tributação sobre aluguéis, que podem perder vantagens fiscais com as novas regras sobre dividendos

• Quem recebe aluguéis comerciais de alto valor, que tendem a ficar nas faixas superiores da tabela progressiva

Como a reforma afeta os contratos de locação existentes

Uma dúvida muito comum é se as mudanças tributárias impactam os contratos de aluguel já firmados. A resposta direta é: os contratos em si não precisam ser refeitos. A tributação recai sobre o proprietário, não sobre o contrato. O inquilino continua pagando o valor acordado, e é o locador quem ajusta seu planejamento fiscal.

No entanto, proprietários que percebem que pagarão mais imposto podem, ao renovar contratos, tentar repassar parte desse custo no reajuste do aluguel. Isso é algo que o mercado tende a absorver gradualmente, especialmente em regiões com alta demanda locatícia, como Campinas e os municípios do entorno.

Carnê-leão: obrigação que continua valendo

Independentemente das mudanças da reforma, o carnê-leão continua sendo obrigatório para quem recebe aluguel de pessoas físicas. O recolhimento deve ser feito mensalmente até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Deixar de recolher gera multa e juros, além de risco de cair na malha fina.

Com a digitalização crescente da Receita Federal e o cruzamento automático de dados entre cartórios, registros imobiliários e declarações, a fiscalização sobre rendimentos de aluguel não declarados está cada vez mais eficiente.

Holdings imobiliárias: vale a pena manter ou criar uma?

Nos últimos anos, muitos investidores imobiliários em Campinas e região passaram a usar holdings familiares ou pessoas jurídicas para centralizar seus imóveis e reduzir a carga tributária sobre os aluguéis recebidos. Essa estratégia, quando bem estruturada, pode ser bastante eficiente.

Com a reforma tributária, porém, essa equação muda. A nova regra que tributa dividendos distribuídos por empresas acima de R$ 50 mil por mês reduz a vantagem comparativa entre pessoa física e pessoa jurídica. Isso não significa que holding deixa de fazer sentido, mas que a decisão precisa ser reavaliada com um planejamento tributário atualizado.

O que fazer agora como proprietário de imóvel

A parte da reforma que trata do Imposto de Renda já está em vigor desde janeiro de 2026, mas a tributação sobre o consumo (IBS/CBS) ainda está em fase de transição, com alíquotas simbólicas até 2033. Mesmo assim, existem ações que você pode tomar agora para se preparar:

1. Organize sua documentação: Tenha todos os contratos de locação atualizados, recibos de aluguel emitidos corretamente e comprovantes de despesas dedutíveis em ordem.

2. Revise seu carnê-leão: Confirme se está recolhendo corretamente mês a mês e se está aproveitando todas as deduções permitidas.

3. Consulte um contador especializado em imóveis: Especialmente se você tem mais de um imóvel alugado ou usa pessoa jurídica para gestão patrimonial.

4. Acompanhe a regulamentação do IBS e da CBS: as alíquotas ainda vão subir gradualmente até 2033, e os detalhes de aplicação para locadores podem ser ajustados nesse processo. Fique atento às atualizações.

5. Avalie sua carteira de imóveis: Este é um bom momento para revisar se os imóveis que você tem geram o retorno esperado considerando todos os custos, incluindo impostos.

T&Co Imóveis: seu parceiro no mercado imobiliário de Campinas e Região

Na T&Co Imóveis, acompanhamos de perto todas as mudanças que afetam proprietários e investidores imobiliários em Campinas, Valinhos, Vinhedo, Hortolândia, Sumaré e toda a região. Nosso time está preparado para ajudar você a tomar decisões mais seguras, seja na locação, na venda ou na gestão do seu patrimônio imobiliário.

Se você tem dúvidas sobre como a reforma tributária pode impactar seus imóveis alugados, entre em contato com a T&Co Imóveis. Podemos indicar os profissionais certos e orientar você sobre o mercado local com a experiência de quem atua na região há anos.