Por onde começar no financiamento imobiliário?
Financiar um imóvel parece complicado à primeira vista, mas com as informações certas o processo se torna muito mais simples. Se você nunca financiou nada na vida e não sabe nem o que perguntar no banco, este guia foi feito para você. Vamos do começo absoluto.
A T&Co Imóveis acompanha compradores de primeira viagem em Campinas e região todos os dias, e as dúvidas costumam ser sempre as mesmas. Por isso reunimos aqui tudo o que você precisa entender antes de assinar qualquer documento.
Passo 1: Entenda sua renda e o que você pode pagar
Antes de olhar qualquer imóvel, você precisa entender quanto pode comprometer do seu salário todo mês. Essa é a base de tudo.
A regra dos 30%
Os bancos seguem uma regra clara: a parcela do financiamento não pode ultrapassar 30% da sua renda bruta mensal. Isso é chamado de capacidade de comprometimento de renda.
Veja um exemplo simples:
Renda bruta mensal: R$ 5.000
30% de R$ 5.000 = R$ 1.500
Parcela máxima aceita pelo banco: R$ 1.500
Se você tem renda com outra pessoa (cônjuge, companheiro), é possível somar as rendas. Isso aumenta seu poder de compra de forma significativa.
Renda formal e informal
Quem tem carteira assinada comprova renda com holerite. Autônomos e MEIs precisam apresentar extratos bancários, declaração de Imposto de Renda ou declaração de faturamento. Cada banco analisa de forma diferente, mas todos exigem alguma comprovação.
Dica prática: antes de ir ao banco, reúna os últimos 3 meses de extratos, seu IR mais recente e todos os documentos de renda que tiver. Chegar preparado agiliza muito o processo e passa mais credibilidade ao gerente.
Passo 2: Verifique seu CPF e seu histórico de crédito
O banco vai analisar seu histórico antes de liberar qualquer crédito. Por isso, antes de tudo, consulte seu CPF nos principais órgãos de proteção ao crédito: SPC, Serasa e Boa Vista.
Se houver pendências, quite-as antes de solicitar o financiamento. Um CPF com restrições pode reprovar sua proposta ou aumentar muito sua taxa de juros.
O que mais o banco analisa?
Score de crédito: quanto maior, melhor sua taxa de juros
Histórico de pagamentos: contas pagas em dia contam pontos positivos
Tempo de relacionamento com o banco: ter conta corrente há anos pode ajudar
Estabilidade de emprego: tempo no emprego atual importa
Passo 3: Conheça os tipos de financiamento disponíveis
No Brasil existem basicamente dois grandes caminhos para financiar um imóvel residencial.
Financiamento pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação)
É o mais comum e o mais acessível. Ele usa recursos do FGTS e da poupança, tem teto de valor e limita a taxa de juros. Em 2024, o limite para imóveis financiados pelo SFH em São Paulo é de R$ 1,5 milhão.
Financiamento pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário)
Para imóveis acima do teto do SFH. As taxas são livres, negociadas diretamente com o banco, e costumam ser um pouco mais altas. Não permite uso do FGTS.
Programa Minha Casa Minha Vida
Para famílias com renda de até R$ 8.000 mensais, o Minha Casa Minha Vida oferece subsídios do governo, juros reduzidos e condições facilitadas. Se você se enquadra nessa faixa, vale pesquisar com atenção pois as vantagens são significativas.
Passo 4: Entenda as taxas de juros
Os juros do financiamento imobiliário costumam ser compostos por duas partes:
Taxa fixa: um percentual definido pelo banco (ex: 7% ao ano)
Indexador: um índice que pode variar, como a TR (Taxa Referencial) ou o IPCA
A maioria dos financiamentos hoje usa juros fixos mais TR, o que dá mais previsibilidade. Financiamentos corrigidos pelo IPCA podem ser mais baratos no curto prazo, mas carregam risco se a inflação subir muito.
Passo 5: Calcule o valor da entrada
Os bancos normalmente financiam até 80% do valor do imóvel. Isso significa que você precisa ter pelo menos 20% do valor como entrada.
Exemplo: imóvel de R$ 400.000
Entrada mínima: R$ 80.000 (20%)
Valor financiado: R$ 320.000
Além da entrada, você precisa reservar dinheiro para as despesas do processo. O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) em Campinas é de 2% do valor do imóvel, e os custos com cartório giram em torno de R$ 3.000 a R$ 6.000, dependendo do valor.
Atenção: muita gente junta exatamente o valor da entrada e esquece das despesas extras. Planejar sem incluir ITBI e cartório pode deixar você sem dinheiro na hora de fechar o negócio. Conte sempre com uma reserva de pelo menos 5% a mais do valor do imóvel.
Passo 6: Use o FGTS (se puder)
O FGTS pode ser usado em financiamentos pelo SFH para:
Compor a entrada
Amortizar o saldo devedor
Pagar parte das parcelas
Para usar, você precisa ter pelo menos 3 anos de trabalho sob regime CLT (podendo ser em empregos diferentes), não ter outro imóvel financiado pelo SFH em seu nome e o imóvel precisa ser residencial e localizado na cidade onde você mora ou trabalha.
Passo 7: Simule em mais de um banco
As taxas variam de banco para banco. Simule no mínimo em 3 instituições diferentes antes de decidir. Hoje você pode fazer simulações online de forma rápida nos principais bancos.
Além dos bancos tradicionais, existem também as financeiras especializadas em crédito imobiliário. Um corretor experiente pode indicar as melhores opções para o seu perfil, o que poupa tempo e evita surpresas.
Passo 8: Escolha o imóvel certo para o financiamento
Nem todo imóvel pode ser financiado da mesma forma. O banco exige que o imóvel esteja com toda a documentação regularizada: escritura registrada, sem pendências judiciais, sem irregularidades na construção.
Imóveis na planta têm regras próprias: durante a obra você paga parcelas direto à construtora, e só após a entrega das chaves o banco assume o financiamento.
Passo 9: Entenda o processo de aprovação
Depois que você escolhe o imóvel e envia a documentação, o banco passa por três etapas:
Análise de crédito: verifica se você tem capacidade financeira
Avaliação do imóvel: um engenheiro do banco visita o imóvel e confirma o valor de mercado
Análise jurídica: verifica se a documentação do imóvel está em ordem
Esse processo leva em média de 15 a 45 dias, dependendo do banco e da complexidade do caso.
Passo 10: Assine o contrato e registre no cartório
Aprovado o financiamento, você assina o contrato de compra e venda com financiamento. Esse contrato precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis da cidade onde o imóvel está localizado. Só após o registro o imóvel é oficialmente seu.
A partir daí, as parcelas começam a ser cobradas mensalmente, e você já pode usar e habitar o imóvel normalmente.
A T&Co Imóveis pode ajudar em cada etapa
Toda essa jornada fica muito mais simples com o suporte de um corretor especializado. A T&Co Imóveis atua em Campinas e região com foco em ajudar compradores de primeira viagem a entender o processo, escolher o imóvel certo para o seu perfil e financeiro, e avançar com segurança até a assinatura do contrato. Entre em contato e tire suas dúvidas sem compromisso.
Perguntas frequentes
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