O que estava travando o mercado de locação até agora?
Quem já tentou alugar um imóvel em Campinas sabe que a jornada nem sempre é simples. O candidato a inquilino apresenta renda, histórico de crédito e disposição para fechar negócio, mas algum critério isolado não bate com a exigência do proprietário. O resultado? Imóvel parado, proprietário insatisfeito e inquilino em busca de outra opção.
Boa parte dessa fricção tinha uma raiz legal muito clara: o parágrafo único do artigo 37 da Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato, que proíbe expressamente a cumulação de garantias em um mesmo contrato de locação. Em outras palavras, o locador deve escolher apenas uma modalidade de garantia entre as previstas em lei, como caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. Combinar duas delas continua vedado enquanto a alteração legislativa não entrar em vigor.
Para o mercado de alto fluxo, que abrange tanto a locação residencial anual quanto os imóveis comerciais, essa limitação criava um gargalo real. Havia situações em que a capacidade de crédito do candidato era quase suficiente, mas não totalmente, e o contrato simplesmente não se concretizava porque não havia instrumento legal para complementar a garantia de forma segura e reconhecida.
A mudança que o mercado esperava: o fim da proibição de combinar garantias
O Projeto de Lei 462/2011, aprovado pela Câmara dos Deputados e encaminhado para análise do Senado Federal, prevê a revogação do parágrafo único do artigo 37 da Lei do Inquilinato, dispositivo que atualmente proíbe a utilização de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato. Se o texto for aprovado pelo Senado e sancionado sem alteração nesse ponto, locador e locatário poderão negociar a combinação de diferentes modalidades de garantia dentro de um mesmo contrato.
Isso significa, na prática, que será possível, por exemplo, exigir caução combinada com seguro de fiança, ou fiança pessoal somada à cessão fiduciária de cotas, desde que as partes estejam de acordo e que o contrato seja redigido com clareza sobre os limites e as condições de cada garantia.
Dica prática: Mesmo antes da aprovação final no Senado, já vale conversar com a T&Co Imóveis sobre o seu perfil de garantia. Nossa equipe está mapeando os melhores formatos contratuais para aplicar assim que a norma entrar em vigor, sem perder tempo.
Por que a combinação de garantias beneficia todos os lados?
Para o proprietário
Caso a mudança seja aprovada em definitivo, o locador poderá contar com maior flexibilidade na estruturação das garantias contratuais. A possibilidade de combinar modalidades poderá ampliar as alternativas de proteção financeira, sempre observadas as condições de cada instrumento e os limites previstos na legislação.
Para o inquilino
Caso a proposta seja aprovada, candidatos que tenham dificuldade de se enquadrar em uma única modalidade de garantia poderão contar com novas possibilidades de negociação. A combinação de diferentes instrumentos poderá ampliar as alternativas para a formalização do contrato, de acordo com o perfil do locatário e as condições aceitas pelo locador.
Para o mercado comercial
Empresas que buscam pontos comerciais em Campinas e na Região Metropolitana, especialmente startups, profissionais liberais e pequenos negócios, podem enfrentar dificuldades em apresentar garantias robustas de forma isolada. Caso a nova regra seja aprovada, a maior flexibilidade poderá ampliar as possibilidades de negociação e facilitar a formalização de contratos para diferentes perfis de empresas.
Como ficam as modalidades de garantia com a nova regra?
As modalidades previstas na lei continuam existindo. Se a proposta for aprovada em definitivo, a principal mudança será a possibilidade de combiná-las em um mesmo contrato. Veja um resumo das principais opções:
Caução em dinheiro: valor limitado ao equivalente a até três meses de aluguel, que deve ser depositado em caderneta de poupança, revertendo ao locatário, ao final, as vantagens decorrentes da aplicação, observadas eventuais obrigações pendentes do contrato.
Fiança pessoal: um fiador se compromete a garantir as obrigações assumidas pelo locatário, nos limites estabelecidos pela lei e pelo contrato.
Seguro de fiança locatícia: uma seguradora garante o pagamento ao locador em caso de inadimplência do inquilino.
Cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento: o inquilino oferece cotas de fundo como garantia real.
Consignação em folha de pagamento: o projeto aprovado pela Câmara cria uma modalidade voltada às locações residenciais, permitindo o desconto do aluguel e dos encargos locatícios na remuneração, observadas as condições previstas na proposta.
Se a revogação do parágrafo único do artigo 37 for aprovada em definitivo, um contrato poderá admitir, por exemplo, a combinação de diferentes modalidades de garantia. A estrutura adequada deverá considerar o perfil do imóvel, do locatário, as condições aceitas pelas partes e os limites previstos na legislação aplicável.
O impacto no mercado de Campinas e Região
Campinas é um polo universitário, tecnológico e comercial de destaque no estado de São Paulo. Esse perfil gera demanda constante por locação residencial e comercial, tanto de estudantes e profissionais em mobilidade quanto de empresas em expansão. A rigidez das garantias sempre foi um obstáculo nesse mercado dinâmico.
Caso a proposta seja aprovada definitivamente, a maior flexibilidade na estruturação das garantias poderá facilitar a aprovação de alguns perfis de locatários e reduzir entraves na formalização de contratos. Em um mercado dinâmico como o de Campinas e Região, a mudança pode ter impacto especialmente relevante em áreas com forte demanda por locação residencial e comercial.
Atenção: O projeto ainda precisa ser analisado pelo Senado Federal e, se aprovado, seguirá para sanção presidencial. Enquanto eventual alteração não entrar em vigor, permanece válida a regra atual da Lei do Inquilinato, que veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.
Por que contar com a T&Co Imóveis nesse momento de transição?
Mudanças legislativas criam janelas de oportunidade para quem está preparado e armadilhas para quem não está. A T&Co Imóveis acompanha de perto a tramitação da reforma da Lei do Inquilinato e já está estruturando modelos contratuais alinhados à nova realidade jurídica.
Nossa atuação em Campinas e Região vai além da intermediação imobiliária. Orientamos proprietários e inquilinos sobre as alternativas disponíveis no processo de locação e, quando necessário, trabalhamos em conjunto com profissionais jurídicos para que os contratos sejam estruturados de acordo com a legislação vigente.
Seja você um proprietário com imóvel residencial parado, uma empresa buscando ponto comercial ou um profissional em busca de apartamento para locação anual, a T&Co Imóveis tem a estrutura e o conhecimento para tornar esse processo mais rápido, seguro e transparente.
O que fazemos de diferente
Analisamos o perfil do candidato a inquilino e indicamos a modalidade de garantia mais adequada dentro das regras atualmente vigentes, acompanhando as mudanças legislativas que poderão ampliar essas possibilidades.
Redigimos contratos alinhados à legislação vigente e preparados para a nova norma assim que aprovada.
Orientamos proprietários sobre os riscos e benefícios de cada modalidade de garantia, sem jargão desnecessário.
Acompanhamos todo o processo de locação, da captação à entrega das chaves, com suporte contínuo durante a vigência do contrato.
Prepare-se agora para o mercado de amanhã
A possível revogação do parágrafo único do artigo 37 da Lei do Inquilinato representa uma mudança relevante na forma como as garantias locatícias poderão ser estruturadas. Se aprovada definitivamente, a medida tende a ampliar a flexibilidade nas negociações entre proprietários e inquilinos, criando novas alternativas para a formalização dos contratos de locação.
A T&Co Imóveis está pronta para ser a sua parceira nessa transição. Entre em contato com nossa equipe e descubra como podemos formatar a melhor estratégia para o seu imóvel ou para a sua próxima locação em Campinas e Região.
Perguntas frequentes
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Nossa equipe conhece o mercado de Campinas como ninguém. Fale conosco e encontre o imóvel ideal para você.
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