IPTU e taxa extra de condomínio: quem paga, o inquilino ou o proprietário?

Todo mês chega o boleto do condomínio, e todo ano chega o carnê do IPTU. Em imóvel alugado, essas duas contas são das que mais geram dúvida (e discussão) entre inquilino e proprietário: quem paga o IPTU? E aquela taxa extra que apareceu no boleto, para pintar a fachada ou reforçar o fundo de reserva?

A resposta está na Lei do Inquilinato, a Lei 8.245/1991, e no próprio contrato de locação. Neste guia, a T&Co explica a regra de cada despesa, como identificar o que é de quem e o que fazer quando alguém paga o que não devia.

Quem paga o IPTU no imóvel alugado

Pela lei, o IPTU é do proprietário. O artigo 22, inciso VIII, diz que o locador deve pagar os impostos e as taxas que incidem sobre o imóvel, como o IPTU e o seguro contra incêndio, salvo se o contrato disser o contrário.

Na prática, quase todo contrato de locação residencial passa o IPTU para o inquilino, e isso é permitido. Quando o contrato faz essa transferência, o proprietário pode cobrar o IPTU junto com o aluguel do mês a que ele se refere (artigo 25).

Condomínio: despesas ordinárias e extraordinárias

No condomínio, a lei separa as despesas em dois grupos. A lógica é simples: o que mantém o prédio funcionando no dia a dia fica com quem mora; o que valoriza o imóvel ou muda a estrutura do prédio fica com quem é dono.

Despesas ordinárias: são do inquilino

Pelo artigo 23, inciso XII e parágrafo 1º, o inquilino paga as despesas ordinárias, que são as necessárias para administrar o condomínio:

• salários, encargos trabalhistas e contribuições dos funcionários do condomínio;
• água, esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
• limpeza, conservação e pintura das dependências de uso comum;
• manutenção das instalações e dos equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança;
• manutenção dos equipamentos de esporte e lazer;
• manutenção de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
• pequenos reparos nas instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
• rateio de saldo devedor, se não for de período anterior ao início da locação;
• reposição do fundo de reserva usado para pagar essas mesmas despesas, se não for de período anterior à locação.

O inquilino só é obrigado a pagar essas despesas quando há previsão orçamentária e rateio mensal comprovados, e pode pedir essa comprovação a qualquer momento (artigo 23, parágrafo 2º).

Despesas extraordinárias: são do proprietário

Pelo artigo 22, inciso X e parágrafo único, o proprietário paga as despesas extraordinárias, que são as que não fazem parte da manutenção de rotina:

• obras de reforma ou acréscimos que interessam à estrutura do prédio;
• pintura das fachadas, empenas, poços de ventilação e esquadrias externas;
• obras para repor as condições de habitabilidade do edifício;
• indenizações trabalhistas por demissões anteriores ao início da locação;
• instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, interfone, esporte e lazer;
• decoração e paisagismo das áreas comuns;
• constituição do fundo de reserva.

E a taxa extra do condomínio?

"Taxa extra" é só o nome que aparece no boleto. O que define quem paga é o motivo da cobrança, aprovado em assembleia:

• Obra, pintura da fachada, equipamento novo ou formação do fundo de reserva: é do proprietário.
• Reposição do fundo de reserva que foi usado para cobrir despesas do dia a dia, como uma conta de água acima do previsto: é do inquilino.

Na dúvida, peça ao síndico ou à administradora a ata da assembleia ou a previsão de despesas. Ela mostra para que serve cada valor do boleto.

O que fazer quando alguém paga o que não devia

Na maioria dos condomínios, o boleto chega em nome do apartamento e o inquilino paga tudo de uma vez, inclusive a parte extraordinária. Isso não muda quem é o responsável: quem pagou a despesa do outro pode pedir o reembolso.

1. Guarde o boleto e o comprovante, com a descrição de cada cobrança.
2. Peça a discriminação das despesas ao condomínio, se o boleto não separar.
3. Avise o proprietário (ou a imobiliária) por escrito e peça o reembolso da parte extraordinária.
4. Se preferirem, combinem o desconto no aluguel do mês seguinte, também por escrito.

Checklist para inquilino e proprietário

• O contrato diz quem paga o IPTU e como (à vista ou parcelado)?
• O contrato repete a regra da lei para o condomínio, ou cria alguma exceção?
• O boleto do condomínio separa as despesas ordinárias das extraordinárias?
• Houve assembleia aprovando obra ou fundo de reserva? Peça a ata.
• Pagou algo que era do outro? Registre e peça o reembolso por escrito.

Alugar com tudo combinado em Campinas e região

Boa parte das discussões entre inquilino e proprietário começa num contrato que não deixou claro quem paga o quê. A T&Co Imóveis cuida da locação do anúncio ao contrato, com as regras de IPTU e condomínio escritas desde o início. Veja os imóveis para alugar em Campinas e região ou fale com a nossa equipe pelo WhatsApp (19) 99994-1030.

Conteúdo informativo, com base na Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), artigos 22, 23 e 25. Contratos e convenções podem ter regras próprias: em caso de dúvida, procure orientação jurídica.