Uma assinatura que pode custar caro
Ser fiador de um amigo ou de um parente parece só uma assinatura a mais no contrato de aluguel. Só que essa assinatura pode colocar em risco o bem mais importante da família: a própria casa, mesmo quando ela é o único imóvel que você tem.
Neste guia, a T&Co explica por que o fiador pode perder o imóvel, o que diz a lei e a Justiça, quanto tempo dura a fiança, como deixar de ser fiador e quais são as alternativas para quem vai alugar.
Por que o fiador pode perder a casa
A regra geral protege a família: pela Lei 8.009/1990, o imóvel residencial próprio do casal ou da família, o chamado bem de família, não pode ser penhorado para pagar dívidas.
Mas a mesma lei traz exceções. Uma delas, no artigo 3º, inciso VII, é justamente a dívida de fiança em contrato de locação. Ou seja: se o inquilino deixar de pagar e o fiador também não pagar, a casa do fiador pode ir a leilão para quitar a dívida, mesmo sendo o único imóvel da família.
Atenção: o próprio inquilino, que deve o aluguel, continua protegido pela regra do bem de família. Quem perde essa proteção é o fiador. Por isso a decisão de ser fiador precisa ser pensada com calma.
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O que a Justiça já decidiu
A questão chegou aos tribunais superiores e está pacificada:
- Superior Tribunal de Justiça, Súmula 549: "É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação."
- Supremo Tribunal Federal, Tema 1.127 (2022): o STF confirmou que essa penhora é constitucional tanto na locação residencial quanto na comercial.
Na prática, não adianta contar com a ideia de que "a casa da família não pode ser tomada". Para o fiador, pode.
Quanto tempo dura a fiança
Muita gente acha que a fiança acaba quando termina o prazo do contrato, como 30 meses. Não é assim. Pelo artigo 39 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), salvo se o contrato disser outra coisa, a garantia vale até a entrega das chaves, mesmo que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado.
O que conferir antes de assinar como fiador
- O valor total em jogo: além do aluguel, a fiança costuma cobrir condomínio, IPTU, multas, juros e danos ao imóvel.
- Renúncia ao benefício de ordem: pelo Código Civil (artigo 827), o fiador pode exigir que os bens do inquilino sejam cobrados primeiro. Quase todo contrato traz a renúncia a esse direito (artigo 828), e aí o proprietário pode cobrar o fiador direto.
- Devedor solidário ou principal pagador: se o contrato diz isso, o fiador responde junto com o inquilino, do mesmo jeito que ele.
- Assinatura do cônjuge: quem é casado precisa da autorização do cônjuge para ser fiador, salvo no regime de separação absoluta de bens (Código Civil, artigo 1.647, III). Sem ela, a fiança pode ser anulada (STJ, Súmula 332).
- Quem é o inquilino: renda, estabilidade e histórico de pagamento. É a pessoa que vai definir se a fiança vai dar problema.
Dá para deixar de ser fiador?
Sim, em alguns casos. Quando o contrato termina e a locação continua por prazo indeterminado, o fiador pode avisar o proprietário, por escrito, que não quer mais ser fiador. Pelo artigo 40, inciso X, da Lei do Inquilinato, ele ainda responde por todas as obrigações durante 120 dias depois da notificação. Nesse período, o proprietário pode exigir que o inquilino apresente outra garantia.
Durante o prazo determinado do contrato, sair não é tão simples: o caminho é negociar com o proprietário e o inquilino a troca da garantia.
Se o fiador tiver que pagar a dívida
Quem paga a dívida no lugar do inquilino não perde esse dinheiro para sempre. Pelo artigo 831 do Código Civil, o fiador que paga passa a ter o direito de cobrar do inquilino tudo o que pagou, inclusive na Justiça. Guarde os comprovantes e, se precisar, procure um advogado.
Alternativas ao fiador para quem vai alugar
A Lei do Inquilinato (artigo 37) permite outras garantias, e o contrato só pode ter uma delas:
| Garantia | Como funciona |
|---|---|
| Seguro fiança | O inquilino contrata um seguro que cobre o proprietário em caso de falta de pagamento. Tem custo anual, mas dispensa fiador. |
| Caução | O inquilino deposita até 3 aluguéis em dinheiro, em conta poupança, e recebe o valor de volta corrigido no fim, se não houver dívida (artigo 38). |
| Título de capitalização | O inquilino compra um título no valor combinado, que fica como garantia durante o contrato e pode ser resgatado no fim. |
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Conteúdo informativo, com base na Lei 8.009/1990, na Lei 8.245/1991, no Código Civil, na Súmula 549 e na Súmula 332 do STJ e no Tema 1.127 do STF. Cada contrato tem particularidades: em caso de dúvida, procure orientação jurídica.
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