Por fora iguais, por dentro bem diferentes
Portaria, muro, segurança e casas bonitas: por fora, um loteamento fechado e um condomínio fechado parecem a mesma coisa. Na lei, não são. E a diferença muda quem é dono das ruas, como funciona a taxa mensal e o que você precisa conferir antes de comprar.
De quem são as ruas
No condomínio fechado, as ruas, as praças e a área de lazer são propriedade dos moradores. Cada casa ou lote tem uma fração ideal dessas áreas comuns, e as regras ficam na convenção, aprovada em assembleia (Código Civil, artigos 1.331 a 1.358). Desde 2017, existe também o condomínio de lotes (artigo 1.358-A), em que cada unidade é um terreno.
No loteamento fechado, o que existe é um loteamento comum, aprovado pela Prefeitura, com acesso controlado. As ruas e as áreas verdes são bens públicos, do município. A Lei 6.766/1979 (artigo 2º, parágrafo 8º) permite controlar a entrada, mas não impedir a passagem de quem se identifica.
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A taxa mensal
| Condomínio fechado | Loteamento fechado | |
|---|---|---|
| Quem administra | O condomínio, com síndico | Uma associação de moradores |
| Taxa | De condomínio, obrigatória | Associativa |
| Ruas e áreas verdes | Dos condôminos | Do município |
| Matrícula | Unidade com fração ideal | Lote com matrícula própria |
No condomínio, a taxa é obrigatória, e quem não paga pode ser cobrado na Justiça. No loteamento, a taxa é da associação, e a obrigação de pagar depende do caso. O STF decidiu, no Tema 492 (2020), que a cobrança de quem não é associado só vale se houver lei e previsão no ato constitutivo registrado, a partir da Lei 13.465/2017. Para compras anteriores sem essa previsão, a cobrança de quem nunca se associou costuma não se sustentar.
Atenção: mesmo quando a taxa não é obrigatória, quem não paga pode perder serviços da associação, como portaria e segurança. Vale entender o estatuto antes de decidir.
O que conferir antes de comprar
- A matrícula do imóvel: ela mostra se é um lote de loteamento, uma unidade de condomínio ou um condomínio de lotes.
- A convenção ou o estatuto: quais são as regras, quem decide e como se muda uma regra.
- A taxa: o valor, se é obrigatória e se o vendedor tem débitos.
- O que é público e o que é privado: isso define quem cuida das ruas, da iluminação e do lazer.
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Conteúdo informativo, com base na Lei 6.766/1979, no Código Civil e no Tema 492 do STF. Cada caso tem particularidades: em caso de dúvida, procure orientação jurídica.
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