A conta que o banco faz
Antes de visitar imóveis, vale responder uma pergunta: quanto a minha família precisa ganhar para o banco aprovar o financiamento? Fizemos a conta para um imóvel de R$ 400 mil, uma faixa de preço muito procurada em Campinas e região, nas duas tabelas mais usadas: SAC e Price.
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As duas regras que definem a conta
- Parcela de até 30% da renda: os bancos costumam aprovar parcelas de até 30% da renda bruta da família.
- Entrada de pelo menos 20%: no financiamento comum (SBPE), o banco costuma financiar até 80% do valor do imóvel.
Num imóvel de R$ 400 mil, isso significa R$ 80 mil de entrada e R$ 320 mil financiados.
A simulação: R$ 320 mil em 30 anos
Usamos a taxa de balcão divulgada para a Caixa no SBPE em 2026, de 11,19% ao ano + TR, prazo de 360 meses e cerca de R$ 150 por mês de seguros e tarifa. A TR não entrou na conta.
| Tabela SAC | Tabela Price | |
|---|---|---|
| 1ª parcela | cerca de R$ 3.880 | cerca de R$ 3.110 |
| Última parcela | cerca de R$ 1.050 | cerca de R$ 3.110 |
| Renda familiar (30%) | cerca de R$ 12.900 | cerca de R$ 10.400 |
| Juros pagos no total | cerca de R$ 513 mil | cerca de R$ 747 mil |
SAC ou Price?
No SAC, a amortização é fixa e a parcela começa mais alta e vai caindo: você paga bem menos juros no total. Na Price, a parcela é fixa e começa menor, o que exige menos renda na aprovação, mas a dívida diminui mais devagar e o custo total é maior. Alguns bancos oferecem só o SAC em determinadas linhas.
Atenção: esta conta é uma estimativa feita em 29/10/2026. A taxa final depende do banco, da idade (que muda o seguro), do histórico de crédito e do relacionamento com o banco. Simule sempre em mais de um banco antes de decidir.
Como precisar de menos renda
- Dê uma entrada maior: com R$ 120 mil de entrada, a 1ª parcela no SAC cai para cerca de R$ 3.410, e a renda necessária, para cerca de R$ 11.400.
- Some a renda: com o cônjuge ou com um familiar.
- Use o FGTS: na entrada ou para amortizar, se você tiver 3 anos ou mais de carteira assinada e cumprir as regras do SFH.
- Veja o Minha Casa Minha Vida: na faixa 3, para famílias com renda de até R$ 9.600, o imóvel pode custar até R$ 400 mil, com juros menores que os do mercado (Portaria MCID 333/2026).
Dica prática: faça a simulação antes de procurar o imóvel. Com o crédito pré-aprovado, você sabe exatamente até quanto pode negociar.
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Estimativa de 29/10/2026, com taxa de referência de 11,19% ao ano + TR (balcão divulgado para a Caixa no SBPE em 2026), sem TR, com seguros e tarifa de cerca de R$ 150 por mês. Não é proposta de crédito: cada banco faz a sua simulação e análise.
Perguntas frequentes
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