Contrato de gaveta: os riscos reais e como regularizar o imóvel

Um papel assinado não faz de você o dono

Comprar um imóvel só com um contrato particular assinado entre comprador e vendedor, sem escritura e sem registro, é mais comum do que parece. É o famoso contrato de gaveta: o papel fica guardado em casa, o comprador paga, recebe as chaves e passa a morar no imóvel. Só que, para a lei, o dono continua sendo quem aparece na matrícula do cartório.

Neste guia, a T&Co explica o que é o contrato de gaveta, quais são os riscos reais para quem compra e para quem vende, e quais são os caminhos para regularizar um imóvel comprado assim.

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O que é contrato de gaveta

Contrato de gaveta é o nome popular do contrato particular de compra e venda que nunca chega ao cartório. Ele pode até ter firma reconhecida e testemunhas, mas não vira escritura pública e não é registrado na matrícula do imóvel.

Ele costuma aparecer em três situações: quando comprador e vendedor querem economizar com ITBI, escritura e registro; quando o imóvel ainda está financiado e o banco não participou da venda; e quando há alguma pendência de documentação que impede a escritura naquele momento.

Por que o contrato de gaveta não transfere a propriedade

O Código Civil, no artigo 1.245, diz que a propriedade de um imóvel só passa para o comprador com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto isso não acontece, o vendedor continua sendo o dono perante todo mundo: bancos, Prefeitura, credores e herdeiros.

Além disso, para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos, a venda precisa ser feita por escritura pública, no Tabelionato de Notas (artigo 108 do Código Civil). Por isso, o caminho completo é escritura, pagamento do ITBI e registro. Explicamos os custos de cada etapa no guia ITBI, escritura e registro: quanto custa comprar um imóvel em Campinas.

Os riscos reais para quem compra

• O vendedor pode vender de novo. Como o imóvel continua no nome dele, nada impede que ele faça uma escritura para outra pessoa. Pela lei, quem registra primeiro fica com o imóvel (artigos 1.245 e 1.246 do Código Civil).
• O imóvel pode ser penhorado por dívida do vendedor. Se o vendedor dever na praça, o credor pode pedir a penhora do imóvel que ainda está no nome dele. O comprador consegue se defender com os chamados embargos de terceiro (Súmula 84 do STJ), mas isso exige processo, advogado e tempo.
• Se o vendedor morrer, o imóvel entra no inventário dele. A herança passa aos herdeiros no momento da morte (artigo 1.784 do Código Civil). O comprador vai precisar provar a compra e negociar com os herdeiros, ou ir à Justiça.
• Não dá para financiar nem vender com segurança. Banco não financia imóvel que não está no nome de quem vende, e o próximo comprador vai exigir escritura e registro.
• Conta de IPTU e condomínio pode cair no colo errado. Dívidas do imóvel seguem o imóvel, e a briga sobre quem paga fica sem documento oficial para resolver.

E para quem vende, existe risco?

Também existe. O vendedor continua como dono no papel e responde por tudo que é ligado ao imóvel no nome dele: IPTU atrasado, multas de condomínio e até cobranças judiciais. Se o imóvel for financiado, a parcela continua sendo dívida dele perante o banco, mesmo que quem paga seja o comprador. Se o comprador parar de pagar o banco, o nome que fica sujo é o do vendedor.

Imóvel financiado: o caso mais delicado

Quando o imóvel ainda está financiado, ele está em nome do banco até a última parcela (alienação fiduciária). A Lei 8.004/1990 exige que a transferência do financiamento tenha a participação do banco. Sem isso, o banco não reconhece o comprador, e a quitação, o uso do seguro do financiamento e a escritura final ficam travados.

Para entender como funciona a parte do banco antes de comprar, veja também o nosso guia básico de financiamento imobiliário.

Como regularizar um imóvel comprado com contrato de gaveta

1. O vendedor colabora

É o caminho mais simples. Comprador e vendedor vão ao Tabelionato de Notas, fazem a escritura pública, o comprador paga o ITBI e leva a escritura para registro no Cartório de Registro de Imóveis. Se houver financiamento, o banco precisa participar antes.

2. O vendedor sumiu, não quer assinar ou faleceu

Desde 2022, existe a adjudicação compulsória extrajudicial, feita direto no Cartório de Registro de Imóveis, com advogado (artigo 216-B da Lei 6.015/1973, incluído pela Lei 14.382/2022). O comprador apresenta o contrato, a prova de pagamento e os demais documentos, e o cartório pode registrar o imóvel em nome dele sem passar pela Justiça. Se o vendedor faleceu, o pedido envolve o espólio e os herdeiros.

3. Quando o caminho é a Justiça

Se faltar documento ou houver disputa, ainda existe a adjudicação compulsória judicial. Em alguns casos, dependendo do tempo de posse e das circunstâncias, a usucapião também pode ser uma saída. Esses casos pedem análise de um advogado.

Checklist antes de comprar qualquer imóvel

• Peça a matrícula atualizada e confira se o vendedor é o dono registrado. Na T&Co, essa análise faz parte da compra de qualquer imóvel da nossa carteira.
• Veja se há penhora, hipoteca ou alienação fiduciária na matrícula.
• Peça as certidões do vendedor e do imóvel, inclusive de IPTU e de condomínio.
• Se o imóvel for financiado, combine a quitação ou a transferência com o banco antes de pagar.
• Não pague o valor total sem a escritura agendada e o caminho do registro definido.
• Confira se a construção está averbada e se existe Habite-se, como explicamos em Habite-se: o que é e por que é importante.

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Comprar com segurança em Campinas e região

Contrato de gaveta parece economia, mas costuma sair caro depois. A T&Co Imóveis acompanha a compra do começo ao fim, da análise da matrícula até o registro, para que o imóvel seja seu de verdade. Veja os imóveis à venda em Campinas e região, fale com a nossa equipe pelo WhatsApp (19) 99994-1030 e acompanhe dicas como esta no Instagram da T&Co.

Conteúdo informativo, com base no Código Civil, na Lei 6.015/1973, na Lei 8.004/1990, na Lei 10.150/2000 e na Súmula 84 do STJ. Cada caso tem particularidades: para regularizar um imóvel, procure um advogado de sua confiança.